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住宅ローン返済初期の繰り上げ返済は「返済額軽減型」がベストである2つの理由

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こんにちは、住宅ローン返済中のアロイです。

住宅ローンを抱えていると、返済額が減る「繰り上げ返済」は魅力的ですが、繰り上げ返済には2つの方法があります。

方法 内容
返済額軽減型 返済期間は変えず、月々の返済額を減らす
期間圧縮型 月々の返済額は変えず、返済期間を減らす

どちらも返済額が減ることに変わりはありませんが、減らすやり方には大きな違いがあります。

そして、一般的には期間圧縮型を選択する方がトータルでは支払う金額を少なくすることができます。

例えば、3000万円・年1.5%の金利で35年ローンを借りて、5年後に100万円を返済するケースを方法別にシミュレーションしてみましょう。

そうすると、月々の支払額、残りの返済期間、減った総返済額は下記のようになります。

方法 月々の支払額 残りの返済期間 減った総支払額
返済額軽減型 88,404円 30年 239,360円
期間圧縮型 91,855円 28年8ヵ月 523,465円

こうして比較してみると、期間圧縮型のほうが総支払額が大きく減るので、一見かなりトクなように見えますよね。

しかし、一概に期間圧縮型を選択することが「一番良い選択肢」とは言えません。

むしろ、個人的にはたとえトータルの支払額が多くなっても、返済初期は返済額軽減型の方がベストな選択であると考えています。

私も返済額軽減型を選択して繰り上げ返済をしていますよ。

関連記事:住宅ローンの繰り上げ返済を始めました(1ヶ月目) - アロイログ

「え?支払う金額がより少なくなるんだったら期間圧縮型のほうが良いんじゃないの?」

と思った方がいるかもしれません。

そこで、なぜ支払い金額が多くても「返済額軽減型」がベストなのか、2つの大きな理由を解説します。

特に30代~40代など、子どもがいて教育費がかかる場合はこちらの選択をすることを強くおおすすめします。

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理由1:「期間短縮型」は毎月の返済額が減らないため、直近の負担が変わらない

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 先程の返済シミュレーションの表をもう一度見てみましょう。 

方法 月々の支払額 残りの返済期間 減った総支払額
返済額軽減型 88,404円 30年 239,360円
期間圧縮型 91,855円 28年8ヵ月 523,465円

100万円も返済したので住宅ローンの負担が減るのかと思いきや、期間圧縮型では月々の支払い額は全く減らないんですよね。

例えば変動金利で「金利が上がった場合には返済額の上昇をいくらか抑えることができる」というメリットはあるのですが、直近で支払額が減るということはありません。

特に多くの人が住宅ローンを組む30代~40代のころは家族が増えたり教育費がかさんだりと、家計の負担は少しでも減らしたい時期です。

100万円というと結構大きな額で将来の支払いを減らすことは出来ますが、それでも毎日の生活に追われている中で負担が減らないというのは大きな痛手でしょう。

理由2:「返済額軽減型」は(最短で)翌月から返済額が減り、家計メリットがある

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一方、返済額軽減型を選択した場合はトータルの支払減で比較すると「期間圧縮型」には劣りますが、 すぐに家計の負担を減らすことができます。

方法 月々の支払額 残りの返済期間 減った総支払額
返済額軽減型 88,404円 30年 239,360円
期間圧縮型 91,855円 28年8ヵ月 523,465円

今回のようなケースの場合、大体3,000円強毎月の負担から減ることになります。

少しずつではありますが、毎月の返済額が減ると家計的には大きなメリットですよね。

例えば子どもに習い事をさせたい、学費にお金をかけたい、趣味に使いたい、といったことに浮いたお金を回すこともできるわけです。

もちろん「貯金をして、また貯まったら繰り上げ返済に回す」というのもアリですし、生活費に回すのもありでしょう。

いずれにせよ、「返済額軽減型」で繰り上げ返済をするとすぐに負担が減るので家計メリットがでかいです。

そのため、返済初期はやはり「返済額軽減型」で繰り上げ返済を行うのがおすすめです。

ある程度年月が経ったり、「返済額軽減型」で返済額が減ってきたら徐々に「期間圧縮型」での繰り上げ返済にシフトしてくのがよいでしょう。

繰り上げ返済の手数料がかからないなら少額ずつ繰り上げ返済するのもアリ

 

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繰り上げ返済は金融機関によっては「手数料」がかかるケースがあります。

しかし、もし手数料が無料の場合は少額ずつ繰り上げ返済をするのもアリですよ。

なんといっても少しずつ家計負担が減っていくのがメリットです

私は三井住友銀行で住宅ローンを借りていますが、ネットからの手続きでは手数料無料です。しかも「返済額軽減型」の場合、何円からでも繰り上げ返済ができます。

参考までに、2,000円の超少額返済をしたときは下記のように支払い額が変化しました。

内容 繰上返済額 残高(繰上返済前) 残高(繰上返済後) 月々返済額の変化
住宅購入分 800円 11,022,109円 11,021,309円 37,153→37,150円
諸費用分 1200円 593,499円 592,299円 2,000→1,996円

月々7円の微々たる変化ですね(笑)。

ただし、これも積み重ねていくと大きな返済額軽減効果につながります

手数料がかからないのであれば少額でも繰り上げ返済をどんどんしていくのがおすすめですよ。

借り換えをした方がトクになるケースも。繰り上げ返済前に比較してみよう。

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「今の住宅ローン金利が高くて家計の負担が大きい。。」

という場合には、繰り上げ返済も有効ですが、まずは借り換えを検討してみるのがよいでしょう。

借り換えを行うと、金利や条件面での違いで数百万円レベルでのメリットが出る可能性があります。

ただし、どの銀行や条件で借り換えを行えば一番メリットがあるのかを自分で比較するのは計算がとても大変ですよね。。

そこでおすすめなのが、複数の銀行のプランを一括で比較、仮申込をしてくれる住宅本舗の住宅ローン一括審査申込 です。

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大手メガバンクからネット銀行、地方銀行を横断して総支払額や金利をすぐに比較して表示してくれます。

そして、複数の金融機関に一括で仮審査の申し込みをすることも可能です。

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金利の面倒な計算もほとんど自分で行う必要はありません。

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住宅本舗は利用者が3万人を超えており、最近人気のサービスです。

借り換えを行うなら、一つの金融機関だけではなく複数の金融機関を横断して探したほうがよりトクなプランが見つかりやすいですよ。

住宅ローンの借り換えを行うなら、住宅ローン一括審査申込 で比較してから申し込んでみることをおすすめします。

ちなみに、一括で申し込んでも審査は無料です。

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